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2019年住房按揭貸款有什么風險?住房按揭貸款的風險如何規避?

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-10-15 瀏覽:0
導讀:如今由于房價的偏高,社會上大多數人并不能一次性付清一套甚至多套房子的價錢,所以他們一般會選擇向銀行貸款來供這個房子,這就是我們所謂的按揭貸款。那么2019年住房按揭貸款有什么風險?住房按揭貸款的風險如何規避?跟著大律師網的小編一起來看看吧。

     住房按揭貸款有什么風險?

2019年住房按揭貸款有什么風險?住房按揭貸款的風險如何規避?

  (一)系統風險

  個人住房按揭貸款的系統風險主要是指,因為經濟、金融政策等一系列宏觀因素發生變化,對個人住房按揭貸款業務中存在的缺陷造成影響,金額所導致系統性風險。

  (二)銀行后期管理風險

  個人住房按揭貸款是一種有效期在5-20年的長期業務,在貸款發放完以后,銀行需要投入大量的人力、物力和財力對相關資料進行整理和管控在這期間會出現風險主要有:①相關資料在整理、移交以及保管等過程中受到損害或者丟失,導致貸款依據缺失;②抵押登記不規范,導致抵押物品的價值無法達到貸款需要償付的價值;③貸款發放以后,銀行因監控管理以及催款不力,導致借款人出現拖款和賴賬行為。

  (三)開發商帶來的風險

  新世紀以來,我國房地產市場飛速發展,大量房地產開發企業不斷崛起,有些企業因具有比較雄厚的資金后盾以及良好的經營業績,成為各銀行所爭奪的合作對象,但這種競爭會給一些信譽較差的企業帶來可乘之機,使用各種不法手段對銀行進行欺詐,以虛假信息向銀行申請住房按揭貸款,達到目的后即進行資金轉移。

  (四)項目存在的風險

  項目風險也是按揭貸款的源頭風險,其風險主要來源于開放商以及樓盤自身所附帶的不足,致使借款人出現違約以及抵押物品價值失效等情況。在項目風險所涵蓋的內容較多,主要有:開發商的后續資金缺乏,導致無法按期完工交房;開放商缺乏預售資格進行違法售房,預售合同無效;客戶和開發商之間因為房屋問題出現爭執甚至解約等。這些情況一旦出現,就會導致客戶拒絕還款,解除購房合同,銀行就會成為風險直接承擔者。

  (五)信用風險

  首先,因為社會缺乏對個人信用進行評價、約束的機制,導致社會風險的存在;其次,由于有些借款人存在賴賬心理,當擔保條款以及抵押物品對其約束力較差時,就會出現借款人信用風險;再次,由于借款人對于自身的實力預期過高,導致家庭收入無法滿足還款要求,出現支付風險;最后,由于借款人發生意外事故,導致身體出現殘疾,失去還款能力,出現意外傷害風險。

  (六)抵押風險和欺詐風險

  由于價值評估的方式存在差異,可能會出現高估房,導致客戶的貸款成交數較高,進而出現貸款金額高于抵押物價值的風險。由于房屋建筑違規或存在質量問題,抵押物的產權無法移交,導致抵押物無效,出現貸款風險。此外,因為一些不良開放商制造虛假按揭進行騙貸,并將貸款挪用,導致樓盤無法按期竣工,抵押物無法得到有效落實,甚至有開發商攜款逃跑,都會導致欺詐風險。

     住房按揭貸款的風險如何規避?

2019年住房按揭貸款有什么風險?住房按揭貸款的風險如何規避?

  (一)加強銀行業務人員的培訓

  個人貸款操作手續在不斷被完善,但其操作過程比較繁瑣,需要建立一支高素質的客戶經理隊伍,重視各崗位的人員配置,對客戶經理進行培訓,讓其對工作具有強烈的責任心,并擁有加高的職業素質。此外,可建立有效的獎懲考核機制,促進銀行業務的健康、和諧發展。

  (二)加強銀行對房地產開發企業的審查

  主要審查方向有:①對開發商企業的項目土地出讓金支付情況以及出讓金來源等進行核實,并評估其資金實力和籌資能力;②對開發生的房地產開發資質等級證書進行審查,并了解其從業時間和經驗;③對開發企業的組織架構進行調查,并以此了解該企業和各相關企業之間的關系,防止出現假按揭情況;④對開發商的工程款支付情況進行查詢,防止其將貸款挪用到其他方面,出現假按揭情況,并了解其經營實際情況,剔除擁有不良信譽的企業。

  (三)加強銀行內部的管控建設

  ①對于借款人進行嚴格的款前調查,詳細詢問其購房產的價格、結構、戶型、交房日期、周邊環境、交通、物業管理等情況,并對其實際情況進行核實。嚴格審查借款人的各項證明文件,以及購房首付款的支付人。此外還需要按照國家規定,對借款人還款能力、抵押物品價值以及信譽度等進行審查;②堅持合同面簽制度,堅決拒絕房地產開發商代替業主辦理貸款手續。③加強檔案管理的日常檢查,監控每一項售房款的去向,且客戶經理需要嚴格執行住房按揭貸款的貸后檢查制度。

     住房按揭貸款的流程是怎樣的?

2019年住房按揭貸款有什么風險?住房按揭貸款的風險如何規避?

  1、買賣雙方簽訂購房合同并支付首付款后,到銀行提出貸款申請。填寫貸款申請表(如果已婚,須夫妻雙方一起前來,未婚,可單獨前來),中心工作人員經過審批通過后,出具《貸款承諾書》,作為購房者辦理貸款手續的依據。

  2、憑身份證原件領借款合同的貸款支付憑證回單,所需經過的流程為:受理柜(受理貸款申請)——保險柜(辦理保險)——簽約柜(簽訂借款合同)——公證柜(辦理合同公證)——簽約柜(領取貸款合同)。

  3、在取得《貸款承諾書》并就所抵押的房屋辦理保險后,即可持上述資料及《貸款承諾書》、擬用于還款的銀行儲蓄存折和儲蓄卡、保險單、與銀行簽訂《借款合同》、《抵押合同》等有關法律性文件,并辦理公證手續(如果買房者已婚,須夫妻雙方一起前來)。如果夫妻雙方或其中一方不能親自前來簽訂合同,需授權委托另一方或第三方代為辦理貸款相關手續。授權委托書需經公證,且受托人有轉委托權。

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